2024年的第一天，對(duì)于大部分依舊身負(fù)房貸的人來(lái)說(shuō)，今天是房貸的重定價(jià)日，銀行會(huì)根據(jù)上一年LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）的漲跌幅度，自動(dòng)調(diào)整新一年的個(gè)人房貸利率，無(wú)需客戶(hù)自己動(dòng)手。在過(guò)去的一年，5年期以上LPR從4.3%下降至4.2%，下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，所以，對(duì)于選擇1月1日作為重定價(jià)日的房貸客戶(hù)來(lái)說(shuō)，房貸利率也將下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。“重定價(jià)日之后，住房按揭貸款人的利息支出進(jìn)一步下降，壓力減小，這是一個(gè)切實(shí)的利好。” 易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)說(shuō)。
房貸利息支出又少了一點(diǎn)2023年，對(duì)于住房按揭貸款人來(lái)說(shuō)，最大的事件莫過(guò)于9月份全國(guó)同步開(kāi)啟的存量房貸利率批量下調(diào)，此次調(diào)降后，市場(chǎng)上大致出現(xiàn)三類(lèi)不同的存量房貸執(zhí)行利率。一是低于4.3%，比如早年購(gòu)房者；二是等于4.3%，也是此次調(diào)降以后最為普遍的房貸利率；三是高于4.3%，這部分按揭貸款人主要是北京和上海2020年以后購(gòu)房的群體，當(dāng)時(shí)雖然也可以下調(diào)，但是下限是LPR+55基點(diǎn)，即4.85%。去年9月份的存量房貸利率下調(diào)，調(diào)整的是加點(diǎn)部分，而今年1月1日重定價(jià)日，調(diào)整的是LPR的部分，比如，以去年存量房貸利率調(diào)整后執(zhí)行利率為4.3%的房貸為例，如果約定1月1日為重定價(jià)日，那么，2024年的房貸利率將變?yōu)?.2%。無(wú)論如何，房貸利率的每一次下調(diào)，都將切實(shí)降低貸款人的利息支出。中國(guó)人民銀行廣州分行貨幣信貸管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人在介紹存量房貸利率批量下調(diào)的成果時(shí)表示，截至2023年9月末，廣東省有428萬(wàn)筆、2.85萬(wàn)億元存量個(gè)人住房貸款完成利率下調(diào)，分別占8月末存量個(gè)人住房貸款筆數(shù)、金額的58%和53%，平均下調(diào)幅度為71個(gè)基點(diǎn)。2023年9月末，全省存量個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.28%，比8月末下降37個(gè)基點(diǎn)。利率下調(diào)可為全省家庭部門(mén)每年減少利息支出約200億元。就全國(guó)的情況來(lái)看，根據(jù)央行披露數(shù)據(jù)，截至去年9月底，超過(guò)22萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅達(dá)到73個(gè)基點(diǎn)，每年減少借款人利息支出1600億~1700億元，惠及約5000萬(wàn)戶(hù)、1.5億人。當(dāng)然，也有部分住房按揭貸款人選擇將貸款發(fā)放日對(duì)應(yīng)的日期作為重定價(jià)日，那么，其房貸利率將會(huì)在貸款發(fā)放日每年的對(duì)應(yīng)日根據(jù)最新的LPR進(jìn)行調(diào)整。2024年LPR還有多大下行空間？相比2022年下調(diào)30個(gè)基點(diǎn)，2023年5年期以上LPR下調(diào)幅度并不大，僅10個(gè)基點(diǎn)，而同期，1年期LPR下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)。那么，2024年LPR將有多大的下調(diào)空間，這也關(guān)系到2025年重定價(jià)日后，人們的房貸利率還能減少多少。值得注意的是，2023年12月20日，去年最后一個(gè)LPR報(bào)價(jià)日，1年期和5年期LPR繼續(xù)保持不變。不過(guò)，在12月22日，六大國(guó)有銀行集體官宣下調(diào)存款掛牌利率。“結(jié)合當(dāng)前環(huán)境判斷，我個(gè)人認(rèn)為，此次銀行集體下調(diào)存款利率大概率是1月下調(diào)LPR貸款利率的前兆。”星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)尚需進(jìn)一步恢復(fù)，仍需貨幣政策發(fā)力，2024年繼續(xù)降準(zhǔn)降息是大概率事件。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，2023年存款利率經(jīng)歷了3輪較大范圍調(diào)整，這也為貸款利率在2024年繼續(xù)下行創(chuàng)造出空間。“而且，相比2023年，2024年無(wú)論是國(guó)家層面還是居民層面，對(duì)于調(diào)控政策松綁、降低購(gòu)房成本等來(lái)修復(fù)房地產(chǎn)的共識(shí)更加明確，所以，我認(rèn)為，2024年LPR下調(diào)的幅度在20~30個(gè)基點(diǎn)左右。”李宇嘉說(shuō)。方正證券分析師蘆哲認(rèn)為，2023年6月之后，5年期以上LPR報(bào)價(jià)利率已經(jīng)有6個(gè)月按兵不動(dòng)，市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)期限貸款基準(zhǔn)利率有比較強(qiáng)的“補(bǔ)降”預(yù)期。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，蘆哲認(rèn)為，2023年LPR調(diào)降的重定價(jià)周期將在2024年一季度完成，2023年“降息”的完整影響將在2024年一季度顯現(xiàn)，一季度銀行繼續(xù)面臨凈息差收窄的壓力。
